中古マンション選びのポイントと横浜3LDK中古マンションの実例
中古マンション選びで損しないポイント
中古マンションを選ぶ際、希望予算だけで選択していませんか？
実は値段の交渉よりも、もっともっと大切なことがあります。それは「住み心地」の確認です。住み心地は立地や方角、間取り、値段のようにカタログや物件概要には決して現れてきません。そうです。実際に住んで実感として味わうものだからです。
新築と違い中古物件は、すでに人が住んで生活を営んでいたのですから、その人（多くは売主ですが）から直接話を聞いて確認しておきましょう。それを怠ったがために、実際に住んでみて「こんなはずではなかった」「こんなことは知らなかった」では取り返しがつきません。100万円値切って得したと思って喜んで住んでみたら、後悔ばかりでは100万円値切った分の損どころではないかもしれません。
確かに予算的に苦しいから中古物件ということも確かにあるでしょう。しかし、きちんと「住み心地」が確認できるのならば、新築物件を購入するよりもはるかに有利です。中古物件だからこそ是非とも確認しておきましょう。
「住み心地」が浮き彫りになる急所とは
これだけ大切な「住み心地」を確かめる上で必ず確認しておきたいことは、売主さんが手放すことにした理由を明確にしておくことです。例えば転勤になったとか、故郷へ帰るとか、手狭になったからという比較的前向きな理由からやむなく売りに出しているということであれば、物件自体の問題で手放すのではないことが明らかになります。
そういう意味でも売主さんと直接話ができない物件には、例え人気があっても中古物件では手を出さない方が無難と言えます。また、売主さんと話をしたが、手放す理由がはっきりしない場合も注意した方がいいかもしれません。何か不便や不具合を感じているとか、他にその物件よりもいい物件が見つかったので鞍替えしたいとかの理由しか聞けない場合、物件自体には何らかの理由で魅力を感じていないか、問題が発生していることを疑ってもいいかと思います。現実に住んでいた人が魅力を感じなくなったことは問題です。次にあなたが住んだとして同じ原因で、早々に不快な思いをするかもしれません。
今よりも幸せになるつもりで全財産をはたいて引越したのに早々に後悔していたら、こんなにくやしいことはありません。手放す理由をきちんと明確にしておきましょう。あなたの幸せをつかむためです。売主は当然のことながら「売りたい」のですから、普段はそういう人ではなくとも不利になることはできるだけ隠すのが人情でしょう。それはたとえ目利きの人であっても、第３者が１、２回内見しただけではわからないものだと思います。
「住み心地」は後から追加できません
繰り返しますが、外見的な不具合に注意しろと言っているのではありません。そういう類のものは（致命的なものの場合そもそも購入はしませんが）修繕すればいいだけです。そうではなくて「住み心地」です。夏は暑くていられないとか、冬は冷えてしょうがないとか、不快な騒音があるとか、使いにくいデッドスペースがあるとかそういうことを是非確認しておきましょう。あなたが内見した際に「おや？」とか不自然に感じたところは躊躇することなく勇気を出して質問してみましょう。
折角ですから売主さんが泣く泣く手放すくらい「住み心地の良い」物件を手に入れたいではないですか。しかしそんなことは、改めて人から言われなくとも心配していることだと思います。売主さんは果たしてすべてを語ってくれているのだろうか。不安になるからちょっと気になった物件でも購入に踏み切る決心がつかないのではないでしょうか。また、本当はすばらしい「住み心地」をもった物件であるのに、物件概要からはそれを感じ取ることができなくて放置されている物件があるかもしれません。なんと勿体ないことでしょう。
それはひょっとしたら新築の物件でも同じことが言えるかもしれません。新築だから住み心地がいいとは限らないではないですか。ここを誤解していただきたくないのですが、システムキッチンが使いやすそうとか、セキュリティがしっかりしているとかいうことはひとまず後回しでいいです。営業マンはそういうところばかりを強調するけれど、果たして「住み心地」は本当に良いのだろうか。
まだ完成していない物件であれば、完成するまで決して想像の域を出ることが出来ません。本当に想像していた通りの物件が完成するのか、それこそ心配で完成するまでは夜もぐっすりと眠れなくなるかもしれません。その点、中古マンションは、売主さんから正直な話が聞ければ、現実に住んでいるのですから、生活に密着した有益な情報が得られるはずです。
マンション選びではここが盲点になっています
それからマンションは、評判の人気不人気だけでは判りません。部屋の位置によって「住み心地」はまったく違ってくるからです。高層低層は元より、方角によっても同じマンションで全然生活環境が違ってきます。このあたりもあなたにはしっかりと意識していただいて、マンション選びをしていただきたいと思います。
掘り出し物の見つけ方
実は私も中古物件を探しているのと同時に、自宅のマンションを売りに出しています。時折内見を希望される方が訪れますが、わざわざ来ていただいたのに１０分もするとお帰りになってしまう。観ただけで直感的に気に入らなくて帰られたのかもしれませんが、折角時間を作って来たのに、私とはろくに話もしないで帰られてしまいます。それで何が判るというのでしょうか。逆に１０分見ただけで気に入る程魅力的な物件なんて実在するのでしょうか。物件概要で少なくとも何かがきっかけになっていらっしゃったのですから、聞くべきことはきちんと確認していっても損はないと思います。
私は素人ですので事実ではないかもしれませんが、不動産価格は市場価格を正確に反映しています。それは景気の動向だったり、周辺の反響に基づくもので、どこの不動産会社に聞いても価格に違いはありません。そういう定量的なところでは判らない価値は、売主から直接聞きだす以外にないと思います。それを実行してこそ本当の掘り出し物に出会うことも出来るのではないでしょうか。
この物件の売り出し情報はここを押してください後で後悔しないための確認ポイント
折角の機会ですから例として、私が売りに出しているマンションを紹介してみたいと思います。あなたは貴重な時間を割いて、ここまで読んで来たのですから、ここからは実践編としてこの物件の特徴を聞かれたら、こう答えるだろうというところをなるべく細かく紹介するつもりです。そう、あくまで「聞かれたら」です。営業さんでもないのに内見にこられた方にこちらからベラベラ話しかけるのもおかしいし、うっとおしいですよね。そんな所は早々に立ち去りたい気持ちになるかもしれません。売主さんはみんなそうだと思いますが、折角訪ねていただいたあなたからの質問を待っています。営業さんとは終わってから話せば良いのです。どうか積極的に売主さんに質問してあげてください。それがあなたのためにもなります。私が話すことを是非あなたはあなたが目当てにしているマンションに当てはめてみてください。きっとまだ浮き彫りにされていないところが何点も見えてくると思います。その部分を是非調べてみてください。それがきっと後悔しないあなたのマンション探しにつながるはずです。
私が自宅マンションを購入したのは９年前になります。「クレストフォルム」というマンションは、「ゴールドクレスト」が売主でした。建築施工は「日特建設」です。当時私には２人目の子供が生まれ、２ＤＫのアパートが手狭になってきていたところでした。周辺でこれより大きい間取りになると、家賃は１０万円では全然足りません。また、車が好きで所有していましたので、駐車場代も馬鹿になりません。どうしようかと困っていたところ、たまたま新聞の広告でこのマンションが建設中であることを知り、生まれて初めてモデルハウスを見学しました。
きれいにドレスアップされたモデルハウスを観て、すっかりその気になってしまい、前向きに購入を検討してみることにしました。この地域は以前下請け工場の町として成り立っていたようです。その後工場の移転や縮小で、下請け事業が成り立たなくなり、比較的まとまった土地が取引されるようになったと聞きます。そこでマンション建設が立て続けに行われ、その中の１つがこのマンションです。
この物件の売り出し情報はここを押してください最寄り駅は歩いて１０分のＪＲ尻手駅と京急線の八丁畷駅になります。しかし川崎駅に近い距離にあって、そこまで歩いても１５分くらいしかかかりません。川崎駅までの所要時間は電車でも待ち時間を考えれば同じ程度です。川崎での買い物には非常に便利な立地です。今でも中小の工場が少し残っていますが、日中夜間通して工場の騒音が気になるということはありません。
騒音といえば、マンションのすぐ横にＪＲ南武線の支線が走っており、その電車が走り抜ける音は聞こえます。通過頻度は朝夕の通勤時で１０分に１回、その他は３０分に１回程度通過しますが２両編成ということもあり比較的静かで、窓を閉めていれば気分を害さない程度に電車が走る音が微かに聞こえる程度です。ただ、数時間に１回程度不定期だと思いますが貨物列車が通過します。こちらは電車の音よりも大きく、窓を開けていると、会話やテレビの音はほとんど聞き取れません。窓を閉めていれば夜中に目が覚める程の騒音ではありませんが、はっきりと通過している音が聞き取れます。
生活環境としてファミリー層であれば教育環境が気になります。保育園や公立小学校は子供が歩いて１０分程度。公立中学校は少し離れていて、子供が歩いて２０分弱かかるかと思います。子供が遊ぶ環境としては公園がすぐ裏にあって、こちらでは「餅つき大会」や「花見」「夏祭り」など町内のイベントが催されます。公園だからといって、夜中に若者が騒いだりといったこともありません。もっともそんなことがあったとしても、この部屋まで音は聞こえませんので私が知らないだけかも知れません。
商店は、スーパーが歩いて１０分、コンビニや飲食店は歩いて５分のところにあります。それより近いところにお店はありません。一つおもしろい施設として、川崎市の温水プールが歩いて５分程度のところにあります。大人１時間２００円で利用でき、軽い運動をするにはちょうど良いと思います。町内会との付き合いも円満ですし、子供はもちろん大人もマンションと戸建ての区別なくお付き合いしています。
東京で働く私にとっては通勤時間も選択を決める大きな条件となっています。自宅を出て４０分弱でＪＲ東京駅に着きますので、新聞などをご覧になる方には少し時間が短くて物足りないかもしれません。
この物件の売り出し情報はここを押してくださいこの物件で私の決め手になったのは、５階の東側が空いていたことです。東側の前は低層住宅地になっていて、将来的に高い建物が隣接することは考えられませんでしたし、どうせマンションに住むのであれば、低い階層よりも高い階層の方が、気分がいいし安全面でも安心できるだろうと判断したからです。
私の個人的な意見ですが、この地域で暮らすならマンションの高層階以外にないと思います。繁華街からは少し離れているとはいえ、やはり夜間は防犯上の心配はつきません。そして住宅が密集していますから、低い所では光が取りにくい。また、電車や車の騒音問題と、便利な地域であるが故に、これらの問題をかかえています。また、近年では「ゲリラ豪雨」に代表される異常気象のような天災による浸水等も心配です。いままでお話したように、高層階に住むことによって、これら問題の多くが軽減できます。決して私はマンション派という訳ではありませんが、以上の理由からこの辺りに住むのであれば、私はマンションの高層階をお薦めします。
実は販売当時、このマンションで人気があった間取りは、南側のすこし広めの部屋ですが、朝型の私にとって、朝日が降り注ぐリビングが魅力的であったことと、当時南側の正面が大きな工場であったことが気になっていましたので選択枝には入れませんでした。
そして本契約。それから建物が完成するまでの数ヶ月はそれこそ心配で心配で、毎週のように現場を訪れて、外から眺めておりました。内装工事については、「ゴールドクレスト」から各部屋毎に写真が送られてきて、工事中の現場を確認することができました。その写真もとってありますのでお見せできます。
引渡し前の内見では、特にいい作りだという印象はありませんでした。丁寧に作られている訳でもなく、ごくごく普通のマンションという実感でした。そのかわり特に大きな不具合もなく、システムキッチンに少し傷がついていたので、クレームをつけて取り替えてもらいました。アパートの１階に住んでいた私にとって、ここの風景は大変開放的に感じられました。そして３ＬＤＫの間取りが非常に広く感じられたことが印象に残っています。
あれから９年が経ち現在私は４５歳になり、妻と小学校６年生と３年生の子供とここに暮らしています。私は今でもこの町とマンションを大変気に入っています。私の家族も思うところは同じです。出来れば離れたくありませんが、ある事情から私の両親と同居することとなり、さすがに６人では手狭になってしまうので、リハウスを進めているのです。ですから遠くに越すつもりはありません。出来ることなら同じ町内で見つかるのが一番良いのですが、少なくとも学区が変わらない範囲で新居を探しています。
この物件の売り出し情報はここを押してくださいこのマンションの敷地は比較的ゆったりしていますので、緑が多いほうだと思います。付近の方々は共有緑地と勘違いして、ペットを散歩させたりしています。ちなみにペットは管理組合で禁止されています。最初から禁止していますと、後で改正しようとしても、結構反対意見が多いのです。ですから決められた小動物以外は禁止されています。
駐車場は３～４千円で借りることができます。すべて立体駐車場です。今私が使っているところは、大きい車庫になりますので、４千円です。自転車は１台目は無料。２台目からは５００円。私は３台分借りています。バイクは高く３千円（！）です。これも１台分借りています。安全面から子供が敷地内で遊ぶことは禁止されています。近くの公園で遊びなさいということですね。それでは中に入って案内させていただきます。
エントランスはきれいにしていますが普通の経年劣化はあります。特にエントランスドアの取っ手についた傷は近くでは目立ちます。ドアを開けてすぐに宅配ボックス（磁気カード）、戸別ポスト（ダイヤルロック式）、セキュリティドア（ルームキー共通、インターホン付き）を越えて管理人室があります。今どきのマンションのエントランスからすると天井が少し低めでしょうか。簡単なロビーには３人がけのソファーが備え付けられています。
その奥にエレベーターがあります。エレベータは１機で大人５人も乗れば一杯です。ただストレスを感じないくらい各階の移動は早いです。各階の通路づたいに玄関が並んでおり、角の住居にはポーチが付いています。私の住居は東側通路に面しています。玄関は物件の西側になります。
玄関のインターホンは画像が表示されるエントランスとは違い、音声のみです。玄関の鍵は１箇所で、少し前に騒がれたピッキング対策は施されておりません。私はディンプルタイプの鍵に変更している為、エントランスと別の鍵を持っています。
玄関を入ると左右に西側の部屋が１つずつあります。建物が廊下を内側にしてコの字型になっている為、日差しは入りにくいです。ですから昼間でも部屋で本等を読むにはは照明が必要になります。
そして冬の風が強い日は、窓を開けると北からの冷たい風が入り込みますので、掃除の時以外は開けておけないでしょう。冬はエアコンでなくてもよいかと思いますが、長い時間を過ごすには暖房器具が必要です。逆に夏はリビングの方からいい風が入りますので、部屋のドアを開けておけば、エアコンはほとんど使いません。外の通路で人が歩いたり、子供が大きい声で話したりしていると、その音は部屋に入ります。
とはいえ子供部屋と私の書斎として使っておりますが、キッチンとリビングからは離れていますし、天井高も十分ありますので、落ち着いて考え事や趣味に没頭することができます。創造的な活動をするにはいい部屋だと思います。それぞれの部屋にあるクローゼットは、ウォークインタイプではありませんが、高さは十分に確保されています。
廊下を進むと左右にトイレとクローゼットがあります。トイレは普通のタンク式ですが十分なスペースが確保されており、使いにくいことはありません。ウォシュレットは付いていません。自分で付けました。正面頭上に扉付きの収納も付いています。換気扇は分解できませんので、年末の大掃除は少し手間がかかります。
その奥の左右はキッチンと浴室洗面所になっています。レンジはガス式でレンジフードが据付けられています。今は食器棚と冷蔵庫を背面においていますが、大人が２人すれ違うのは少しつらいかもしれません。ビルトインで浄水器を付けていますので、いつでもきれいな水が使えます。フィルター式ですので、１年毎に交換が必要です。交換費用は１万５千円程度です。
頭上にも収納がついていますので、キッチン用品の収納には十分であると思います。キッチンカウンターの下にはオプションで扉付き収納を設置しました。これはリビングで使う細かいものを収納するのに非常に便利です。
浴室には、電気ヒーター式の浴室乾燥機が付いています。こちらは換気扇と共に分解できますので、掃除はやりやすいと思います。湯量、温度共に微調整が可能です。洗面所の鏡は大きくて見やすいと思います。後ろには洗濯機を置くスペースがあり、１人で使う分には十分な広さです。大人２人で着替えたりすると、結構窮屈に感じます。
この物件の売り出し情報はここを押してくださいリビングダイニングは、この住居で１番のお薦めです。家族４人が集まって、何をするにも十分な広さだと思います。朝は早くから陽があたり、早起きの人にとっては気持ちのいい朝を迎えることができます。お昼すぎまでは太陽の光につつまれ、真冬でもあったかく過ごせます。
それでは夏は暑いのかというと、太陽は早くに高い位置にあがってしまうので、直射日光は入り込むわけではありませんから、強烈に暑いということはなく、エアコンがあれば十分快適に過ごせます。午後から夕方は直接日光は当たりませんが、
周りにくらべ高層階ですので、低層住宅の屋根に反射する光のせいで十分明るいです。照明なしで夕暮れまで過ごすことが出来ます。先の電車による騒音が心配かと思いますが、「静か」の一言です。天気のいい日の午前中に訪問されたお客様からは「過ごしやすい部屋ですね」といっていただけます。すぐ横に和室があるのでここに横になったりすれば、本当におだやかな気持ちになれます。是非ともあなたにも体験していただきたいと思います。
夜はここの和室で寝ています。以前は４人が川の字に寝ていたので、リビングに布団がはみ出していましたが、冷え切ることがないので、きちんと布団をかけていれば寒くて起きてしまうことなどはありません。
ベランダは広めに確保されています。見晴らしは、自然派というよりも都会派に分類される景色です。年に１度多摩川の花火大会は、ここにいながら間近に見学できます。
ちなみにこのマンションでは東向きの部屋が売りに出されたことが過去少ないです。私も同居という事情がなければ、少なくとも子供が成人するまでは、ここで生活していたと思いますし、今でもその気持ちは変わりません。
朝型の方、朝型家族を目指す方、これから成長期を迎えるお子様がいらっしゃるファミリーにはお子様の健全な成長のためにも是非お薦めしたい物件です。我が家のように心地よいこのリビングで、何年も家族の団欒を過ごすことがきっとできるでしょう。最後にこの物件のメリットを整理しておきます。
- 何かと話題の川崎至近である。歩いて川崎まで出ることが可能です。
- 川崎に近いといっても、繁華街ではなく閑静な住宅街です。
- ５階である為、住宅密集地域にあっても解放的です。
- 東側がリビングになっているため、午前中を快適に過ごすことができます。
- 午前中を快適に過ごせるということは、子供にも良い習慣を作る機会を与えます。
- 午後は直接陽が当たらなくとも夕方までは十分明るいです。
- 無理して広い部屋を探すよりも、私と同じ家族構成であれば、ここの広さで十分というのが実感です。
- お隣同士は同じ世代のファミリーです。
- お部屋同士の騒音は、不注意による極端な物音以外は気になりません。
- 管理人さんは、担当が固定されており、人柄が良く話しやすい方です。
- 共有敷地をもった巨大マンションが近くに建設され、益々環境が改善されます。
- 巨大マンションは、この物件からはまったく視界にはいりませんので、障害はありません。
- 駐車場が格安で借りられます。
- 駐車場は全住居分確保されています。
- 土地の区分所有権も付いています。
- 光回線でインターネットが使えます（建物内はVDSLです）。
- テレビはケーブルテレビ会社を経由しますので、アナログデジタルとも安定した受信が可能です。
- BSも受信可能です。
- エレベータの移動が早く、ストレスになりません。
- 敷地にゆとりがあって、狭苦しさを感じません。
- 夏は花火を部屋にいながら鑑賞することが出来ます。
- 電車はＪＲでも京浜急行でも利用可能です。
- 横浜方面への通勤も便利です。
- 第２京浜のバス停が徒歩３分のところにあります。
- 公園が近くにあるので、小さいお子様でも安心して遊ばせることができます。
- 川崎周辺の夜景を楽しむことができます。
- ベランダが広いので、軽い体操くらいは十分出来ます。
- リビングのカーテンは注文品です。
- 自転車置場は１台目は無料です。
- 自転車置場は全住居分確保されています。
- 朝日につつまれたダイニングで朝食をいただけます。
- ビルトイン浄水器でいつでもきれいな水が使えます。
- オプションで据付けたカウンター下収納がついています。
- エントランスのインターホンはカメラで確認できます。
- 携帯の感度はおおむね良好です。
- 玄関照明は人感センサになっており手間がありません。
デメリットの方も整理しておきましょう。
- 西側の部屋は日差しが当りにくいです。
- 一部ですが、壁紙の補修が必要です。
- 壁紙は全体的に経年劣化はあります。汚れている壁紙もありますので、気になる方は張替えが必要です。
- ベニア張りの壁に１箇所こぶし大の穴が開いているので、補修が必要です。
- 畳の張替えが必要です。
- フローリングは一部細かい傷や粘着テープの跡があります。
- ピッキング対策のディンプルキーは私が付けたものですので、鍵は２種類になります。スペアは３本です。
- ベランダでタバコを吸うと、煙が流れて確実にお隣に迷惑をかけます。ちなみに我が家では喫煙者はいません。
- キッチンでタバコを吸うと、換気扇の吹き出し口である通路を通る人に迷惑をかけます。ちなみに我が家では喫煙者はいません。
- 各部屋にエアコンはありますが、古いので気になる方は掃除か交換が必要です。
- 照明器具は、ごく普通の照明器具がついているだけで、特段高価なものではありません。
- カーテンはリビング以外はすべて既製品で、一部交換が必要です。
- 西側の部屋は柱が室内にはみだしていますので、家具配置に支障があるかもしれません。
- ガスコンロは使用感が出ていますので、気になる方は交換が必要です。
- トイレの換気扇は分解できませんので掃除がやりにくいです。
- 木製の柱と襖の敷居にも細かい傷がたくさんあります。気になる方は交換が必要です。
- 電話回線はすべての部屋に開通していません。必要な場合は電話局で工事が必要です。
- 玄関のインターホンは音声のみです。
- シューズロッカーが、家族４人で何とか収まる容量です。
- 近辺に電車の踏み切りが多く、時間を取られることがあります。
- 室内外の温度差があるため、冬の朝は窓に結露が発生します。
- 西側の部屋ではソフトバンク携帯の感度が悪いです。
- CSの受信にはアンテナの設置が必要です（ただし私の部屋では付けたことはありません）。
- 給湯器とキッチン、洗面所の距離が離れているので、温水が到達するまでに少し時間がかかります。
さぁ、あとはあなたが行動するだけです
売主からすれば、話しておきたいポイントは、１つの物件だけでもこれだけあるのです。この中にきっとあなたが気づいていないポイントが多少なりともあるはずです。それを是非書き出して整理しておきましょう。あなただけのチェックリストが完成するはずです。
さぁ、あなたのお気に入り物件で確認しなければならないポイントは、浮き彫りになりましたでしょうか。次回はそこをよく掘り下げて、是非「住み心地」の良い物件をあなたのものにしてください。物件は設備がすべてではありません。あくまでも「住み心地」です。設備は改修すれば何回でも改善することが出来ますが、「住み心地」を改善するには建て直しか転居しかありません。物件概要で把握できる内容には限界があります。また、それは外見や環境に限った客観的な情報でしかありません。そこに惑わされてはいけません。そこで暮らすのはあなたとあなたの家族なのですから、実際に暮らしている売主から積極的に直接話を聞きましょう。それが確認できるのも、中古物件の大きな特典です。
私があなたに提供できる情報はここまでです。この情報はあくまでも私個人が不動産の売買活動をしているなかで、気がついた点を書き並べたものにすぎません。すでにあなたにとって当たり前の常識でしたら無駄な時間を取らせてしまって申し訳ありませんでした。もしこの情報があなたのお役に立てたとしたら公開した甲斐がありました。最後までお読みいただきありがとうございました。それではお互い幸せを求めて頑張りましょう。
免責事項
当サイト上のコンテンツはすべて無料で公開されていますが、内容に関しては当方でいかなる保証もいたしません。当サイトに掲載されている情報に、万が一誤りがあった場合、または当サイトを利用することで発生した、もしくは発生したと推察されるトラブルや損失、損害に対して当方では一切責任を負いません。あしからずご諒承願います。
この物件の売り出し情報はここを押してください